获标普BB评级肯定,CIFI合作拓展品牌 000567股票

股票资讯    来源:雪建股票网  作者:佚名

从中国房地产公司的评级来看,目前被三大评级机构评为A级以上的房地产公司屈指可数。除了少数不幸落入C级之外,大部分房地产公司都在BToBBB(Baa)。

其中比较受关注的公司之一是CIFI,今年4月5日被标准普尔的BB评级确认。同时,年初的1月16日,穆迪的周期性资产组合(非评级)对其进行了审核,确认了Ba3对CIFI控股的适当性。

从前段时间CIFI发布的2019年财报数据来看,首先引起市场关注的就是应收账款。

徐汇应收账款自2017年以来快速增长,已大幅超过现金及现金等价物的总和。其中很大一部分为应收联营企业及合营企业款项,高达365.7亿元,而公司营业总收入548.6亿元,应收联营企业款项占比66.6%2525。

如果看应收账款的预付款总额,这一项甚至超过营业收入总额,达到911.2亿元。相比之下,中国海外投资级的应收账款总额近544亿元,而应收联营公司及合营企业的应收账款仅为114亿元。

其次,中海现金及现金等价物总额达928.9亿元,大大超过应收账款。营业总收入1642.8亿元,应收账款总额仅占33.1%2525。

面对高额应收账款,首先想到的就是现金流和坏账。但考虑到应收账款主要来自合营企业或合营企业,坏账风险可能不大。

以上这些都真实地反映了CIFI的低股权比例扩张策略。

非控股权益污名

作为资本密集型的??房地产开发行业,不借助外部资源进行扩张是不现实的。自然而然,最直接的模式就是借来扩张。

对于恒大而言,2019年收入/短期借款与当前部分长期借款的比例仅为1.26,这意味着中国恒大(14.74,0.28,1.94%2525)严重依赖外部资金用于偿还过去的债务。当然,我相信大部分借钱扩张的房地产公司都是一样的。

在投资级的中国海外发展中,收益/短期借款和长期借款的当前部分比例高达7.1。

本期徐汇收入/短期借款和长期借款的比率为2.60,整体符合其Ba3定位。有两种不借的开发方式,聚焦重点领域,谨慎工作,或通过合资扩张。

显然,徐汇的选择大多是后者。

正如前面提到的,合资、合资在资本密集的房地产行业并不少见。不仅是出于财务上的考虑,也是出于风险的考虑,鸡蛋多放几篮子总是好的,徐汇将这种投资策略发挥到了极致。

以2019年财报为例,CIFI135.6亿的税前利润中有35.6亿来自股权投资,这部分是由于投资有重大影响但未达到合并余额床单。附条件股份公司带来的收入占总收入的26.2%2525。

以高股权恒大为例,这个比例只有4.0%2525,中海发展对于顶级财报生只有5.2%2525。剔除股权投资收益,CIFI的税前利润为90.8亿元。按照33.3%25的所得税率25计算,CIFI的税后利润为60.5亿,其中还包括26亿的少数股东权益。

可以看出合资企业在CIFI运营中的地位。

不可否认,依靠合理的债务水平和相对充足的现金储备,CIFI今年的表现得到了外界的认可。通过合资、合资,CIFI的扩张势头不减。

据财报显示,2017年CIFI库存中在建房产价值是可售房产价值的3.5倍,2019年这一比例上升至7倍,甚至超过8倍2018年,前不久,CIFI与吉宝置业中国签署合资项目,外资4.98亿,占比49%25。

据Wind数据,CIFI参股和控股公司有160家,平均持股比例仅为39.7%25。持股比例低于50%25的公司有108家,平均持股比例仅为29.4%2525。具体控股公司分布如下。

也作为对比,股权相对较高的恒大,没有此类参股控股公司的记录。子公司众多的万科,在74家上市子公司中,只有16家的持股比例低于100%25。即便是拥有大量孙氏公司的碧桂园(10,0.21,2.15%2525),在125家参股公司中,平均持股比例也达到93.2%2525。可以说,它对参与公司的运作拥有绝对的话语权。

快速扩张侧B

CIFI的合资战略导致2019年非控股权益净资产首次超过公司所有者可归属股权。无独有偶,中国奥园(9.27,0.58,6.67%2525)2017年财报也出现了同样的情况。

显然,这种不借助大量债务的扩张方式,吸引了一批不满足于现有规模,积极扩张的房地产企业。

在标准普尔4月份发布的中国房地产市场报告中指出,合资公司的发展超出预期。这种扩张策略不仅带来了信息不透明,而且干扰了原有的财报指标,也对房地产企业的执行力提出了挑战。

那么在这个联合战略下,房地产企业的牺牲是什么呢?

如果房地产公司只是被动的投资者,分散投资未必是分散风险的好策略,但这显然背离了发展这个词。同一个项目,不同的开发者可能会有很大的不同。对项目的控制权和实现项目潜力的可能性可以与股权比例一起折现。

自然,合资企业的具体协议千差万别,外界未必知道。

根据CIFI财报的项目清单,我们可以看到,一些持股不到40%25的项目仍然保留CIFI的头衔,但失去"CIFI"二字的项目不在少数。

今年早些时候,在各大地产公司业绩发布会上,很多公司在谈及未来发展时,都认为这是一个品牌发展和品牌红利的时代。

或许可以保留命名,但有多少房地产公司在每个项目上留下了多少自己的印记,可能是CIFI和其他联合开发的房地产公司需要思考的问题。

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